盡管高杠桿運(yùn)作始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的慣例,但銀行信貸的大舉進(jìn)入顯然為2009年房地產(chǎn)投資規(guī)模的迅速擴(kuò)大加足了馬力。實(shí)際上,房地產(chǎn)業(yè)繁華的背后,風(fēng)險(xiǎn)隱患也正在這種超預(yù)期的上漲中積累放大。

　　正值當(dāng)下針對(duì)房地產(chǎn)問題熱議不斷之時(shí),記者亦從各大國(guó)有商業(yè)銀行了解到,2010年對(duì)于土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款,銀行仍會(huì)給予支持,但也更加謹(jǐn)慎,強(qiáng)調(diào)貸款的審慎性、針對(duì)性和靈活性。

　　顯然,價(jià)格的調(diào)整將成為2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)專家分析,由于住宅銷售額呈趨勢(shì)性萎縮,普遍的房?jī)r(jià)下跌或?qū)⒊霈F(xiàn)在2010年下半年。其中,二手房市場(chǎng)將先于新房市場(chǎng)回落。

　　實(shí)際上,2009年的高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的住宅成交量大幅下降,已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整敲響了警鐘。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),2010年1月,全國(guó)住宅成交量平均環(huán)比下降46.4%,其中北京、上海下降45%左右,價(jià)格上升3%至9%,杭州、南京住宅成交量下降75%,價(jià)格下降均超過10%,蘇州、成都成交量下降幅度也超過70%。

　　與此同時(shí),去年年末,居民被迫提高了首付款比例,這無疑相當(dāng)于信貸環(huán)境趨緊。由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行信貸和預(yù)售款的依賴程度很高,因此,銀行信貸緊縮和住宅銷售量下降,對(duì)房地產(chǎn)商現(xiàn)金流將產(chǎn)生重大影響。

　　而由于2009年投機(jī)性買房者成本遠(yuǎn)低于目前市值,且租金難以覆蓋持有住宅的按揭還款成本,這將給住宅投資者構(gòu)成現(xiàn)金流壓力,因此,一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向,房?jī)r(jià)升值預(yù)期無法彌補(bǔ)持有成本,二手房市場(chǎng)將先于新房市場(chǎng)陷入回落的境地,且房?jī)r(jià)下跌幅度可能較大。

　　不過,考慮到目前房地產(chǎn)開發(fā)商資金仍較為寬松,業(yè)內(nèi)專家判斷,資金面惡化導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資和土地購置下滑在2010年下半年才會(huì)出現(xiàn)。而且目前,地方政府普遍制訂了加大土地供應(yīng)的計(jì)劃,如果土地需求下滑,則土地市場(chǎng)將由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求,土地價(jià)格面臨下跌。

　　為了促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給,溫總理在政府工作報(bào)告中要求加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。記者在采訪中了解到,目前各商業(yè)銀行均在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的前提下做出了積極響應(yīng)。

　　作為2010年信貸工作的重點(diǎn),工行(601398,股吧)提出重點(diǎn)支持居民合理消費(fèi)需求,開發(fā)適合居民家庭特點(diǎn)的消費(fèi)信貸產(chǎn)品,著力支持居民首套自住型住房消費(fèi);建行則將“鞏固一手房市場(chǎng),拓展二手房市場(chǎng),加快建立二手房貸款電子交易平臺(tái)�！弊鳛槲磥硪荒甑陌l(fā)展目標(biāo)。

　　據(jù)交行金融研究中心預(yù)計(jì),2010年,以房地產(chǎn)按揭貸款為主體的個(gè)人中長(zhǎng)期貸款將有20%的增長(zhǎng),超過1萬億元。

　　不過,值得注意的是,2010年,作為重要抵押品的土地與住宅的價(jià)格一旦顯著下跌,將進(jìn)一步引發(fā)商業(yè)銀行主動(dòng)的信用緊縮。而今年,房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然是左右房貸投放的關(guān)鍵因素之一。

　　而此前,由于目前普遍公認(rèn)的原因,商業(yè)銀行在去年發(fā)展房貸業(yè)務(wù)上的激進(jìn)態(tài)勢(shì)已明顯變得謹(jǐn)慎。尤其在最近滬上銀行進(jìn)行的一次按揭貸款壓力測(cè)試后,不容樂觀的結(jié)果引起了監(jiān)管層的警覺,嚴(yán)厲要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)高度重視并采取切實(shí)措施嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　這一號(hào)召,得到商業(yè)銀行的廣泛響應(yīng)。日前,正在參加“兩會(huì)”的全國(guó)政協(xié)委員、工行行長(zhǎng)楊凱生就表示,工行的二套房貸首付比例已經(jīng)提高至四成以上,而對(duì)于是否提高首套房貸首付比例的問題也正在研究之中。

　　記者從幾家國(guó)有商業(yè)銀行了解到,房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府融資平臺(tái)、產(chǎn)能過剩行業(yè)一起,被列入2010年加強(qiáng)監(jiān)控和檢查的三大重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)潛在風(fēng)險(xiǎn)防控,確保信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定,普遍成為發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的主旋律。

　　根據(jù)工行2010年信貸工作部署,該行將嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入名單制管理和貸款發(fā)放條件,嚴(yán)禁對(duì)項(xiàng)目資本金不足、“四證”不齊的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)放貸款,對(duì)存在“囤地”、“捂盤”行為的房地產(chǎn)企業(yè)不再發(fā)放新增貸款并收回已發(fā)放貸款。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),中國(guó)銀行(601988,股吧)也一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。今年伊始,中行(601988,股吧)率先取消二套房7折利率優(yōu)惠政策�！耙孕袠I(yè)信貸組合管理為重點(diǎn),加強(qiáng)主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理;以貸后管理為核心,切實(shí)解決'重貸輕管’問題;以并表管理為切入點(diǎn),穩(wěn)步推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理架構(gòu)整合;以實(shí)施新資本協(xié)議為契機(jī),完善風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和流程”——其防控信貸風(fēng)險(xiǎn)的攻略一目了然。

　　而以房地產(chǎn)“起家”的建行則明確表示,既要堅(jiān)持把住房金融業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù),又要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。未來一年,將重點(diǎn)支持首套住房消費(fèi),提高多套住房貸款首付比例和貸款利率,抑制投機(jī)性購房。進(jìn)一步推行差別化定價(jià),綜合考慮首付比例、客戶信用、貸后表現(xiàn)等多種要素進(jìn)行定價(jià)。

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• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
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